Довоєнний період характеризувався розквітом будівництва будинків, коли будувалося багато, а ціни за квадратні метри були доступні. Багато людей купляли квартири в новобудовах, хтось для покращення своїх житлових умов, а хтось використовував це як спосіб інвестування з метою заробітку.
Звісно ринок нерухомості створив цілий ряд схем укладення договорів з інвесторами.
Однією з таких, є саме укладення попереднього договору купівлі-продажу квартири, по якому фактично гроші перераховувалися забудовнику, а після здачі об′єкта – укладався основний договір купівлі-продажу. Ця схема продажу нерухомості була доволі популярною і саме про неї ми поговоримо у даній статті.
Що собою являє попередній договір купівлі-продажу і які його наслідки?
Частиною першою статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Аналіз вказаної норми права свідчить про те, що відсутні будь-які обмеження щодо виду або предмета договору, який можуть зобов`язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження нерухомого чи рухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутніх об`єктів нерухомості, надання послуг, виконання робіт, надання майна в оренду тощо.
Сутність попереднього договору полягає у виконанні таких функцій:
- спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов`язку;
- фіксація умов основного договору.
Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.
Одним із завдань попереднього договору є те, що він повинен забезпечити відносини між сторонами до укладення основного договору, гарантувати реальну можливість через певний час набути відповідні права на тих самих умовах, які існували в момент укладення попереднього договору, навіть у тому разі, коли одна із сторін втратить інтерес до цих правовідносин.
Проте, сам по собі попередній договір купівлі-продажу квартири не породжує підстав для визнання права власності на майнові права щодо квартири за таким договором, оскільки такий договір є договором про наміри укласти в майбутньому основний договір купівлі-продажу та саме по собі укладання попереднього договору купівлі-продажу квартири не породжує переходу до покупця майнових прав на квартиру, відповідно до положень статті 635 ЦК України. Саме такої позиції притримується Верховний Суд у постанові від 22 січня 2025 року у справі № 753/7776/22.
За загальним правилом така судова практика відповідає суті правовідносин, які виникають між учасниками попереднього договору купівлі-продажу квартири відповідно до вимог цивільного законодавства.
Водночас, судова практика є мінливою і яка позиція Верховного Суду з′явиться через деякий час передбачити неможливо.
Звертаємо увагу, що навіть при прийнятті постанови Верховним Судом 22 січня 2025 року у справі № 753/7776/22, покликання на яку наведено вище, були судді, які не погодились із такою позицією Верховного Суду. Так, судді Зайцев А. Ю. та Коротенко Є. В. висловили Окрему думку, в якій зазначили, що таке рішення Верховного Суду не відповідає завданням цивільного судочинства щодо ефективного захисту порушених прав та статті 1 Першого протоколу до Конвенції.
Чи захищений інвестор, який уклав попередній договір купівлі-продажу?
Як ви вже прочитали вище, основне зобов′язання, яке виникає на підставі такого договору це обов′язок сторін укласти основний договір на умовах, визначений у попередньому договорі.
Однак, на практиці виникають ситуації, коли через недобросовісні дії забудовника, основний договір не укладається.
Тоді, у інвестора при такій схемі виникає право вимагати повернення сплачених коштів і штрафних санкцій згідно такого договору ,якщо такі були передбачені.
Це насправді є проблемою, оскільки у ситуації, коли ви, для прикладу у 2019 році інвестуєте у квартиру, де метр квадратний коштує в діапазоні 600-650 доларів США, а у 2025 році ви ставите вимогу про повернення коштів, то однозначно ви втрачаєте і ніколи не повернете того, що вклали.
Так, на практиці забудовники прив′язували вартість квадратного метра до долара США, але гроші по курсу сплачувалися в гривні. Для прикладу у 2019 році, курс долара до гривні становив діапазон 24-25 грн. за 1 долар США, а сьогодні долар США може коштувати більше ніж 41 грн. за 1 долар.
Тобто, якщо ви заплатили за квартиру, для прикладу 1200000 грн., що відповідало на момент укладення договору купівлі-продажу 48000 доларів США, то у 2025 році, якщо вам повернуть ці кошти, то у перерахунку у долари США, ця сума вже відповідатиме близько 29268 доларів США.
Також, слід враховувати й інвестиційну втрату, оскільки вартість квадратного метра у 2025 році значно зросла і метр квадратний в аналогічному об′єкті може коштувати у діапазоні 1100-1400 доларів США.
Пропонуємо показати проблему, яка виникла у інвесторів на прикладі житлового комплексу «Львівська Мрія» на вул. Під Голоском у м. Львові.
У публікації від 05.08.2021 року, розміщеній на сайті Львівської міської ради, зазначається про те, що житловий комплекс «Львівська мрія», забудовник звів з порушенням містобудівних умов та обмежень, виданих 2018 року №191, не дотримавшись передбаченої гранично допустимої висотності. Зокрема, в одній із секцій замість 9 поверхів збудували 16. Таким чином, збудовано зайві 2,5 тис. м. кв. На сьогодні будівельні роботи зупинені, однак майже усі передбачені квартири в будинку вже продані.
Історія правовідносин між покупцями та забудовником, згідно інформації, яка міститься у постанові Львівського апеляційного суду від 13.03.2025 року у справі № 466/11625/24.
Спочатку, попередні договори купівлі-продажу квартир укладалися між інвесторами та ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиферсифікованого венчурного інвесниційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест».
Рішенням ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» № 21/1001/1 від 1 жовтня 2021 року проведено заміну сторони в попередніх договорах купівлі-продажу нерухомості по об`єкту будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом з ТОВ «Компанія з управління «ОПТИМУМ», що діє в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест», на ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ».
Станом на сьогоднішній день, від ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» пропозиції щодо укладення основного договору між ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» та інвесторами не надходило, основні договори купівлі-продажу квартир не укладено і проінвестовані квартири у власність інвесторів не передані.
26 березня 2024 року між ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» (замовник) та ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» (девелопер) укладено договір № 01-26/03-24, за умовами якого майнові права на багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом, разом з усім функціонуючим інженерним обладнанням, які необхідні для забезпечення належної його експлуатації, який після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом будинку та здійснення відповідної державної реєстрації права власності, стане самостійним об`єктом нерухомого майна, зокрема, - квартирою та паркомісцями; а також функції забудовника передані ТОВ «Сіті Львів Девелопмент».
Позиція ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» згідно постанови Львівського апеляційного суду від 13.03.2025 року у справі № 466/11625/24: «Попередні учасники та посадові особи ТзОВ «ЄВРОЛЬВІВ» всупереч укладеним попереднім договорам та чинному законодавству значну кількість отриманих від контрагентів коштів привласнили та використали не для проведення будівельних робіт. Відносно вказаних осіб зареєстроване кримінальне провадження та проводиться досудове розслідування. Частка у статутному капіталі відповідача була реалізована на електронних торгах в межах виконавчого провадження. Нові учасники товариства потрапили у безвихідну ситуацію, оскільки ступінь готовності будинку був незначним, для його добудови необхідна була велика сума коштів, а в ТзОВ «ЄВРОЛЬВІВ» було відсутнє майно або кошти, за рахунок яких можна було провести відповідну добудову. Єдиним виходом із ситуації, що склалася для добудови будинку та повернення вкладених попередніми покупцями квартир коштів, було залучення коштів та організаційних можливостей стороннього інвестора для добудови будинку. Тому між ТзОВ «ЄВРОЛЬВІВ» та новим забудовником - девелоперською компанією ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» було укладено договір №01-26/03-24 від 26 березня 2024 року, за умовами якого майнові права та функції забудовника передані Девелоперу, який проводить добудову будинку та сплачує відповідачу кошти для їх повернення попереднім покупцям квартир.».
З публікації, яка міститься на сайті «Твоє місто» під назвою «Колишній ЖК «Львівська мрія» на Під Голоском таки добудують. З інтерв′ю з новим забудовником» вбачається наступне: «Попередні договори, які вони уклали, зобов’язують лише укласти основний договір у майбутньому, але не дають жодних прав на самі квартири. Це пояснювали і на зустрічах з інвесторами, і в юридичних консультаціях. Попередній договір не гарантує прав на майно, він є лише підставою для передачі грошей забудовнику. Забудовник «ЄвроЛьвів» запропонував цей формат договорів, який виявився невигідним для людей, але вони на це погодилися через нижчу ціну або через брак консультацій. Тепер ці попередні договори зіграли проти самих інвесторів. Зараз усі питання щодо організації будівництва, фінансування і продажу майбутніх квартир вирішує ТОВ City Lviv Development.
Пікети вкладників відбулися якраз у той час, коли вже укладали цей договір. Вони були і перед укладенням, і під час укладення і вже після укладення цього договору. Дехто їх називає мешканцями, дехто вкладниками, дехто інвесторами. Але хочу звернути увагу на те, що насправді жоден з цих термінів не є правильним. Усі ці люди уклали тільки попередні договори про купівлю квартири в майбутньому.
З багатьма людьми ми вже уклали договори або про повернення коштів, або про доплату за квартири. Проте залишилися ті, з ким ще є непорозуміння. Це відбувається через те, що вони неправильно оцінили свої права за попередніми договорами. Дехто вважає, що вже має право власності на квартиру, хоча це не так. Люди починають звертатися до адвокатів вже після укладання договорів, а не заздалегідь, що є проблемою.».
Як бачимо з даної публікації, інвестори за попередніми договорами купівлі-продажу квартир опинилися у ситуації, коли новим забудовником не визнаються права покупців за такими договорами. Також, з публікації прослідковується, що частині покупців були повернуті гроші, а частина погодилася провести доплату.
Однак, лишилася й частина людей, які не погодилися з позицією нового забудовника та намагаються захистити свої права в суді.
Станом на сьогоднішній день в провадженні Шевченківського районного суду м. Львова перебуває близько 15 цивільних справ за позовами інвесторів щодо визнання за ними майнових прав.
Узагальнена позиція ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» щодо заявлених позовів, яка прослідковується з наявних в ЄДРСР судових рішень, зводиться до наступного: «Позивачі просять визнати за ними майнові права на квартири на тій підставі, що були укладені попередні договори купівлі-продажу квартир, однак ТОВ «ЄВРОЛЬВІВ» ухилилося від укладення основного договору. Посилається на ст. 635 ЦК України. У зв`язку із тим, що у визначений попереднім договором строк між сторонами не був укладений основний договір купівлі-продажу квартири, то зобов`язання із укладення основного договору припинилося і у позивачів виникло лише право на відшкодування збитків, завданих невиконанням попереднього договору (право грошової вимоги), а не право власності чи майнові права на квартири.».
Як бачите, позиція забудовника відповідає природі попереднього договору купівлі-продажу квартири, і зокрема позиції Верховного суду, висловленій у постанові від 22 січня 2025 року у справі № 753/7776/22.
За загальним правилом така судова практика відповідає суті правовідносин, які виникають між учасниками попереднього договору купівлі-продажу квартири відповідно до вимог цивільного законодавства. Водночас, судова практика є мінливою і яка позиція Верховного Суду з′явиться через деякий час передбачити неможливо.
Чи є шанс визнати майнові права на підставі попереднього договору купівлі-продажу?
Дати однозначну відповідь на дане питання важко з врахуванням існуючої судової практики.
Однак, з аналізу ЄДРСР вбачається, що цього року прийнято багато рішень судами першої інстанції, де суди встали на бік інвесторів, які укладали попередні договори купівлі-продажу квартир та визнали за ними майнові права.
У вказаних судових рішеннях суди формують нову судову практику, виходячи з того, що саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.
Суди розглядають попередній договір купівлі- продажу квартири як інвестиційний договір, а покупця за ним вважають інвестором та зазначають, що саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.
Також вказують на те, що інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав.
Суди покликаються на те, що оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи. Виходячи з наведених мотивів, суди дійшли висновків про те, що забудовником не було виконано належним чином взяті на себе зобов`язання, що також мало наслідком відсутність факту введення будинку в експлуатацію, відтак порушені права позивачів можуть бути захищені шляхом визнання майнових прав на об`єкт будівництва.
Звісно, новостворена судова практика повинна пройти випробування на правову спроможність називатися «усталеною судовою практикою», а саме ця практика буде предметом розгляду судами апеляційних інстанцій, та очевидно й Верховним Судом. Не виключено, що одна з таких справ, з огляду на різний підхід судів до вирішення подібних справ, може бути передано й на розгляд Великої Палати Верховного Суду, яка й вирішить долю такої судової практики і така позиція і буде відповіддю на це питання.
Чи могли майбутні інвестори передбачити таку проблему до укладення попередніх договорів купівлі-продажу?
Наша думка – могли.
Як кажуть: «До адвоката звертатися ніколи не рано».
І це чиста правда. Якби інвестори звернулися до укладення таких договорів, ризик такої схеми інвестування у будівництво і можливі наслідки були б роз′яснені і люди, будучи попередженими про це, могли б наполягати на зміні схеми інвестування, або ж купити квартиру в іншому ЖК та у іншого забудовника.
Тому ніколи не зволікайте із зверненням до адвоката.
Адвокати Адвокатського об′єднання «ГАЛЛЕКС» завжди нададуть вам своєчасну пораду та попередять про можливі ризики ваших майбутніх угод.
