Як перевірити забудовника у Львові

Якщо інвестори легковажно ставляться до придбання нерухомості у Львові на етапі будівництва,  не перевіряють забудовника перед укладенням договору, не приділяють належної уваги аналізу дозвільної документації,  вони ризикують отримати своє житло з великою затримкою або не отримати його взагалі та втратити вкладені кошти.

Щоб не наражати себе на серйозні проблеми та не стати ошуканим інвестором,  слід заздалегідь дізнатися, як перевірити забудовника при купівлі квартири, а також звернути увагу на ключові моменти, які обов’язково потрібно врахувати під час перевірки перед укладенням угоди. Відповіді на всі найважливіші та найактуальніші запитання ви зможете знайти у цій статті, в якій ми розглянемо ключові питання у перевірці забудовника на прикладі інвестування в житлову нерухомість.

Поширені проблеми, з якими можуть зіткнутися покупці квартир у новобудовах:

• затримка введення будинку в експлуатацію;
• складнощі з оформленням права власності;
• проблеми з підключенням до комунікацій (світло, вода, опалення тощо);
• повна зупинка або «заморожування» будівництва.

Щоб не потрапити у подібні ситуації, забудовника слід перевіряти заздалегідь — ще до підписання договору, а не після його укладення. 

Як перевірити надійність забудовника?

Недобросовісна діяльність забудовника зазвичай пов’язана з порушенням законодавства, введенням інвесторів в оману, замовчуванням важливої інформації та викривленням фактичної ситуації.

Ознаки, які мають викликати підозру та насторожити:

• Відсутність повного пакета дозвільних документів або відмова надати їх на запит інвестора. Це може свідчити про незаконну діяльність компанії або спробу приховати важливу інформацію від покупця.
• Продаж майбутнього об’єкта нерухомості за готівку або через сумнівні схеми, коли оплата здійснюється на користь інших осіб, а не забудовника, або ж оформлюється як оплата за інші послуги. У такому випадку складно довести виконання грошових зобов’язань і проведення розрахунків за придбання нерухомості в новобудові, що створює додаткові ризики для покупця.
• Забудовник пропонує підписати договір, що не відповідає чинному законодавству. Такі дії можуть бути призвести до неможливості у майбутньому зареєструвати за інвестором право власності на об’єкт.
•  Забудовник є учасником судових спорів, до нього регулярно висувають законні претензії не лише інвестори, а й інші контрагенти, кредитори та партнери. Така ситуація може свідчити про серйозні фінансові проблеми компанії чи її недобросовісність.
• Наявність відкритих виконавчих проваджень. Це означає, що компанія має підтверджені борги, які вона не сплатила добровільно. Така ситуація свідчить про серйозні фінансові труднощі або ухилення від виконання зобов’язань.
• Про забудовника міститься багато негативної інформації. Скарги, нарікання та погані відгуки інвесторів свідчать про те, що компанія не виконує свої зобов’язання, порушує умови укладених договорів.

Перевірка забудовника у Львові. Покрокова інструкція.

1) З’ясуйте хто є замовником будівництва та з ким укладається договір

Насамперед потрібно з’ясувати, кого саме перевіряти. Інвестор повинен підписувати договір або із замовником будівництва або із девелопером, з яким замовник будівництва має договірні відносини. Саме ці суб’єкти володіють майновими правами на об’єкт, а тому саме вони мають право виступати продавцями майбутньої нерухомості.

2) Які документи повинен надати забудовник

Щоб проаналізувати дозвільну документацію забудовника, спочатку потрібно з’ясувати, які саме документи він зобов’язаний мати та як ці документи підтверджують його право на здійснення будівництва житлового комплексу.

Інвестор, який вкладає власні кошти у будівництво об’єкта нерухомості, має повне право вимагати та ознайомлюватися з усією необхідною документацією.

До переліку документів, які обов’язково слід перевірити перед укладенням договору, входять:

-  Правовстановлюючі документи на земельну ділянку (Державний акт, витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, договір оренди, інші документи, що підтверджують право власності чи право користування земельною ділянкою, на якій здійснюється будівництво об’єкту).

- Містобудівні умови та обмеження - документ, що видається місцевою владою та визначає параметри забудови конкретної ділянки згідно з містобудівною документацією. Цей документ є підставою для розробки проєктної документації. Якщо будівництво здійснюється без цього документу, воно вважається потенційно незаконним.

- Технічні умови на підключення до комунікацій та інженерних мереж. Цей документ видають відповідні служби, на прикладі м. Львова: Львівводоканал видає технічні умови, які стосуються водопостачання та водовідведення, Львівгаз – газопостачання, Львівобленерго – щодо підключення електрики). Технічні умови містять перелік вимог, які необхідно виконати забудовнику для підключення об’єкту до комунікацій. Без технічних умов підключення будинку до комунікацій є неможливим.

- Проєктна документація (розроблений та погоджений проєкт, який пройшов експертизу та отримав позитивний висновок)

- Дозвіл на виконання будівельних робіт – визначальний документ, що дає забудовнику право на будівництво об’єкта нерухомості. Без отримання цього документу забудовник не має право продавати майбутню нерухомість.

- Договірні відносини між власником земельної ділянки та замовником  будівництва. Це є важливим питанням,  якщо забудовник та власник або користувач землі – різні особи. На практиці є достатньо прикладів, коли будівництво зупинялось через конфлікти між власником  земельної ділянки та забудовником. Тому перед інвестуванням важливо переконатися у наявності чітко оформлених договірних відносин між цими сторонами.

В залежності від схеми інвестування можуть бути і інші документи, які необхідно отримати в забудовника для ознайомлення. Це пов’язано з тим, що різні форми фінансування будівництва мають свої особливості та вимоги до оформлення прав на об’єкт нерухомості.

Перелічені вище документи є тими, які інвестор має право вимагати у забудовника ще до укладення договору.

Усі ці документи у повному обсязі можна запросити у відділі продажу компанії-забудовника. Якщо якихось документів немає у відкритому доступі або їх відмовляються надати, це може свідчити про спроби приховати важливу інформацію або про сумнівну репутацію забудовника.

3) Перевірка договору із забудовником у Львові

Обов’язково потрібно ретельно проаналізувати договір, який укладається між забудовником та інвестором. Слід перевірити, чи не містить він прихованих платежів або додаткових витрат, умов, які звільняють забудовника від відповідальності, а також чи дійсно за цим договором переходять майнові права на об’єкт нерухомості інвестору.

Також слід проаналізувати договір на відповідність чинному законодавству. Якщо форма та умови договору не відповідають вимогам Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, що будуть споруджені у майбутньому», а дозвіл на виконання будівельних робіт отримано після 10.10.2022 року, інвестора можуть очікувати проблеми з реєстрацією права власності або затримки зі здачею об’єкта через необхідність внесення змін і приведення документації у відповідність до законодавства.

4) Перевірка юридичної особи - забудовника

Для цього необхідно отримати інформацію з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, перевірити засновників компанії, бенефіціарів та керівництво, розмір статутного капіталу, а також з’ясувати, чи не перебуває підприємство у стані припинення або банкрутства.

5) Перевірити забудовника в реєстрі боржників

Варто також перевірити забудовника у реєстрі боржників, щоб дізнатися, чи має компанія непогашені заборгованості або виконавчі провадження, які можуть вплинути на виконання зобов’язань перед інвесторами.

6) Перевірка забудовника на наявність судових спорів

Для оцінки безпеки майбутньої угоди слід перевірити інформацію про судові справи за участі забудовника.

Особливу увагу слід звернути на кількість позовів, у яких забудовник виступав відповідачем, причини подачі цих позовів, а також на розміри заявлених вимог. Стягнення штрафних санкцій, нарахування пені або повернення коштів за договорами можуть свідчити про проблеми з виконанням зобов’язань. Також викликають занепокоєння наявні борги перед підрядниками, постачальниками комунальних послуг чи орендодавцями земельних ділянок.

Окремо варто звернути увагу, чи має забудовник судові спори з інвесторами, чи не були скасовані його дозвільні документи, а також чи відсутні конфлікти або суперечки з власником земельної ділянки.

Топ причин звернутися до нас за послугою «ПЕРЕВІРКА ЗАБУДОВНИКА ЛЬВІВ»

1. Професійний юридичний супровід - наші юристи мають досвід у сфері нерухомості та будівництва, що дозволяє грамотно оцінити документи забудовника і виявити ризики.
2. Глибокий аналіз документації - ми перевіряємо всі необхідні дозволи, договори, реєстри та судові справи, щоб дати повну картину надійності забудовника.
3. Економія вашого часу - замість того, щоб самостійно шукати інформацію і розбиратися у складних юридичних питаннях, Ви отримуєте готовий результат від професіоналів.
4. Виявлення прихованих ризиків - ми знаємо, на що звертати увагу, щоб виявити навіть ті моменти, які можуть залишитися непоміченими непрофесіоналом.
5. Персоналізовані рекомендації - після перевірки ви отримуєте чіткі поради та інструкції, як діяти далі, щоб мінімізувати ризики при купівлі житла.
6. Доступ до ексклюзивної інформації - ми маємо доступ до спеціалізованих баз даних і реєстрів, які недоступні широкому загалу.
7. Письмовий звіт - після проведення перевірки ви отримуєте детальний письмовий звіт із усіма знайденими фактами, аналізом ризиків і рекомендаціями. Це дозволяє Вам приймати обґрунтовані рішення та мати документальне підтвердження проведеного аналізу.

Пошук надійного забудовника може виявитися складнішим, ніж здається на перший погляд. Якщо у вас немає вільного часу, Ви сумніваєтеся у своїх юридичних знаннях або хочете уникнути помилок, звертайтесь в Адвокатське об’єднання «Галлекс» і ми з радістю Вам допоможемо.