Ця проблема є актуальною для міст, де є багато багатоквартирних будинків, які мають свою прибудинкову територію. Непоодинокими є випадки, коли один із сусідів, вважає, що може робити все що захоче на земельній ділянці біля будинку, та будує гараж, сарай, встановлює огорожі тощо. Характерним для такого сусіда є поведінка, коли він не реагує на зауваження інших сусідів і єдиною відповіддю на зауваження чи заперечення проти цього, є: «Я буду робити так, як я хочу. А що ви мені зробите?».
Інші сусіди опиняються в ситуації, коли їх права та інтереси відверто ігноруються окремим сусідом чи групою сусідів і вони повинні терпіти таку поведінку. Очевидним є питання: «А чи дійсно вони повинні терпіти таке ставлення до себе?».
Дана стаття орієнтована саме на тих, хто страждає від свавілля інших сусідів і ми розкриємо основні моменти, які дадуть вам розуміння, що ви не є безправним у такій ситуацій, що ваша думка теж має значення, і саме важливе, що законом передбачені реальні можливості для відстоювання ваших інтересів.
Що таке «прибудинкова територія» та яким чином здійснюється її використання
Під поняттям «прибудинкова територія» розуміється територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації в межах відповідної земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі і споруди, та необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (частина друга статті 382 ЦК України).
Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками (частини друга, третя статті 42 ЗК України).
Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними (частина перша статті 369 ЦК України).
Співвласники мають право, зокрема, вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників (пункт 1 частини першої статті 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
Судова практика зазначає про те, що реалізація співвласниками свого права користування прибудинковою територією не залежить від наявності у них землевпорядної документації та не змінює правового статусу цієї земельної ділянки як прибудинкової території. Сам по собі факт, що земельну ділянку не передано у власність чи в користування співвласникам багатоквартирного будинку у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, не змінює правового статусу цієї земельної ділянки як прибудинкової території, та не дає право використовувати її без згоди співвласників будинку.
Отже, з наведеного вище слідує висновок про те, що прибудинкова територія є одним з об′єктів спільного майна багатоквартирного будинку, а відтак є спільною сумісною власністю співвласників.
Прибудинкова територія – спільна сумісна власність
Принцип спільності здійснення права спільної сумісної власності означає, що будь-яка дія стосовно спільного майна багатоквартирного будинку завжди вимагає погодження всіх співвласників, інакше це свідчитиме про порушення вказаного принципу, а отже й про порушення вашого права, як співвласника. А тому, якщо особа, яка без вашої згоди, для прикладу, будує гараж на прибудинковій території і обґрунтовує це тим, що більшість сусідів не проти, такі дії будуть протиправними, оскільки як вже було наголошено вище, необхідно володіти згодою усіх сусідів, а не лише їх частини.
Звертаємо вашу увагу й на те, що Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» містить ряд вимог до співвласників, а саме:
– реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників;
– співвласники зобов`язані використовувати спільне майно багатоквартирного будинку за призначенням.
Підсумувавши наведене вище, можна зробити наступні висновки:
– земельна ділянка, яка є прибудинковою територією, належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання;
– використання прибудинкової території має відбуватися за її призначенням;
– створення на прибудинковій території певних об`єктів має проводитися тільки за згодою усіх співвласників і за умови, що такі об`єкти не призведуть до порушень прав інших співвласників у багатоквартирному житловому будинку;
– право спільної власності багатоквартирного будинку здійснюється співвласниками за їх згодою, а тому створення на прибудинковій території певних об`єктів вимагає погодження усіх, без винятку, співвласників.
Чи можна приватизувати частину земельної ділянки прибудинкової території без згоди співвласників багатоквартирного будинку?
За своєю суттю прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку яка призначена для обслуговування цього багатоквартирного будинку.
Із аналізу цільового призначення земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок та норм статті 42 ЗК України вбачається, що земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання. Прибудинкова територія багатоквартирного житлового будинку є особливим об`єктом права власності на землю чи користування нею, оскільки призначена для розміщення й обслуговування житлового будинку і належних до нього будівель та споруд та має задовольняти інтереси всіх мешканців цього будинку.
Нормами земельного законодавства не передбачено можливості передання у власність чи у користування окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок, або її частини.
Тому, в ситуації, якщо хтось збудував об′єкт на прибудинковій території без дозволу усіх співвласників, це свідчитиме про самочинне будівництво такого об′єкта. Навіть, якщо такій особі вдалося здійснити реєстрацію права власності, це свідчитиме про те, що державна реєстрація такої забудови проведена без законних підстав і за позовом співвласника суд може ухвалити рішення про знесення такого самочинно збудованого об′єкту.
Як діяти, якщо ваш сусід захопив частину прибудинкової території та збудував на ній без вашої згоди
Відповідаючи на це питання пропонуємо декілька можливих варіантів реагування.
Перший: це звернення до органу місцевого самоврядування із скаргою щодо самочинного будівництва, встановлення огорож, тощо на прибудинковій території. Цей варіант базується на наслідках самочинного будівництва, визначених ст. 376 ЦК України.
Спір щодо подальшої юридичної долі самочинно побудованого майна вирішується виключно відповідно до статті 376 ЦК України, тобто за вимогами про знесення такого майна або про визнання права власності на таке майно.
Звертаємо вашу увагу на те, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів узаконення самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно ніж ті, що встановлені цією статтею. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка здійснила самочинне будівництво, у силу наведених положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.
Отже, державна реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка здійснила самочинне будівництво, не виключає можливість знесення такого об`єкта нерухомості в порядку, встановленому для самочинно побудованих об`єктів.
За умови відсутності документу про те, що прибудинкова територія на якій розміщено будинок, в якому вам належить на праві власності квартира, передана у власність ОСББ, то в такому випадку така земельна ділянка перебуває у комунальній власності, а тому право вимоги про знесення такого самочинного будівництва належатиме власнику земельної ділянки – відповідній міській раді.
Цей механізм передбачає те, що ви фактично своїм зверненням спонукаєте міську раду реагувати на факт самочинного будівництва та примушувати її до активної дії – звернутися із відповідним позовом про знесення самочинного будівництва.
Плюсом такого механізму захисту є те, що фактично ви не несете витрат, пов′язаних із розглядом справи (судовий збір, витрати на залучення експерта, витрати на оплату гонорару адвокату), ви не витрачаєте час на адвокатів, ви не берете участі при формуванні позову та доказової бази.
Мінусом такого механізму є те, що ви повинні вимагати того, щоб міська рада таки звернулася із позовом до суду і це може зайняти час, ви будете постійно писати скарги і реальний результат в цій ситуації залежитиме саме від того, коли саме міська рада звернеться до суду та від професійності дій міської ради при формуванні позову та доказів, які будуть надаватися нею, як позивачем.
Другий: виходить з наявності порушення принципу спільності здійснення права спільної сумісної власності і такий формується на підставі відповідних положень закону, що визначає механізм здійснення спільної сумісної власності, а також з відповідних положень статей 42 та 152 Земельного Кодексу України.
Вище ми вказували про те, що прибудинкова територія є одним з об′єктів спільного майна багатоквартирного будинку, а відтак є спільною сумісною власністю співвласників. Прибудинкова територія призначена для розміщення й обслуговування житлового будинку і належних до нього будівель та споруд та має задовольняти інтереси всіх мешканців цього будинку.
В свою чергу, право спільної власності багатоквартирного будинку здійснюється співвласниками за їх згодою, а тому створення на прибудинковій території певних об`єктів вимагає погодження усіх, без винятку, співвласників.
Якщо ви згоди на будівництво об′єкту на прибудинковій території не давали і ваш сусід не реагує на ваші вимоги припинити таке будівництво чи його знести, така ситуація однозначно свідчитиме про те, що ваші права порушені, а зокрема право користуватися прибудинковою територією та право на визначення порядку користування такою земельною ділянкою.
В такій ситуації законом передбачено вашу можливість звернутися до суду із позовом про усунення перешкод у користуванні прибудинковою територією шляхом знесення збудованого об′єкту та приведення прибудинкової території в попередній стан за рахунок вашого сусіда.
До плюсів такого механізму є те, що саме ви будете ініціатором судового розгляду та зможете контролювати його процес від початку до моменту ухвалення рішення, а в подальшому й під час його примусового виконання.
Мінусом є те, що ви будете нести витрати по оплаті судового збору та гонорару адвокату, але при ухваленні рішення про задоволення вашого позову, судові витрати покладаються на відповідача. Тобто, існує можливість стягнути ваші витрати з вашого сусіда в майбутньому.
Третій: це ініціювання притягнення вашого сусіда до кримінальної відповідальності.
У 2007 році Кримінальний Кодекс України доповнено статтею 197-1, яка передбачає кримінальну відповідальність за самовільне зайняття земельної ділянки та самовільне будівництво.
Самовільне будівництво будівель або споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці полягає у веденні на такій ділянці без належного дозволу будівельних робіт, виконанні монтажних робіт по спорудженню певних будівель, споруд тощо.
З початку ведення самовільного будівництва на самовільно зайнятій земельній ділянці склад кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 197-1 КК, є закінченим і з цього часу особа безперервно перебуває в злочинному стані до моменту припинення або переривання кримінального правопорушення.
За таких обставин, кримінальне правопорушення, передбачене ст. 197-1 КК, є триваючим злочином, а тому днем початку перебігу строку давності притягнення особи до кримінальної відповідальності за вчинення цього кримінального правопорушення є день його фактичного припинення або переривання.
Як ми бачимо, самовільне будівництво на прибудинковій території є триваючим злочином від дня початку такого будівництва до дня, коли особа добровільно знесе такий об′єкт. Це є важливим моментом, оскільки доти поки існує такий самовільно збудований об′єкт, доти ви можете звернутися до поліції із заявою-повідомленням про злочин та притягнути такого сусіда до кримінальної відповідальності.
Цей варіант насправді можна використовувати факультативно до двох попередній варіантів захисту ваших прав.
Можливо, коли сусід дізнається про початок здійснення досудового розслідування у кримінальній справі за фактом самовільного будівництва, він, не бажаючи мати судимість, вживатиме всіх заходів, починаючи від добровільного знесення об′єкта до відшкодування вам моральної шкоди, задля того, щоб не бути притягнутим до кримінальної відповідальності.
Як ви бачите, варіантів як захистити свої права від «сусідів-будівельників» є достатньо.
ВАЖЛИВО! Адвокати Адвокатського об′єднання «ГАЛЛЕКС» завжди готові вам допомогти захистити свої права у суді. Ми допоможемо з аналізом саме вашої ситуації та визначимо найкращій спосіб захисту, допоможемо зібрати докази, підготуємо обґрунтовані та вмотивовані заяви до суду та/чи поліції та забезпечимо ваше представництво в суді задля найшвидшого та ефективного захисту та відновлення ваших прав.
